Mijn favorieten

Vraag & antwoord

Meest gestelde vragen over de wet Koop Onroerende Zaken

 

1. Voor welke transacties geldt de wettelijke bedenktijd?

 

De bedenktijd geldt voor de koop van "een tot bewoning bestemde onroerende zaak" door "een koper die een natuurlijke persoon is en die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf". Kort gezegd: voor de koop van een woning door een consument. Bij twijfel of iemand "consument" is, is het verstandig om in de akte op te nemen in welke hoedanigheid de koper optreedt, zodat daarover geen misverstand kan ontstaan. Bijvoorbeeld: optredend als 'directeur van .. b.v.' of als 'privé-persoon'.

 

2. Wie/wat bepaalt of een onroerende zaak tot bewoning bestemd is?

 

In de meeste gevallen zal volledig duidelijk zijn of een zaak tot bewoning bestemd is of niet. Helaas is (nog) niet duidelijk waar de grenzen liggen. De Minister van Justitie heeft tijdens de parlementaire behandeling van het wetsontwerp gezegd dat de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst maatgevend is. De plannen van de koper lijken nauwelijks een rol te spelen. Een pand dat de verkoper voor 70% gebruikt als praktijkruimte en voor 30% als woonruimte, wordt niet gezien als tot bewoning bestemd. Of de koper van plan is om de praktijkruimte te verkleinen doet niet ter zake. Hoe het zit met een pand dat voor 50% als woonruimte in gebruik is, is onduidelijk. Ook geeft de minister aan dat een winkel-woonhuis dat als één object wordt verkocht, geen tot bewoning bestemde zaak is. Wat de koper met het woongedeelte van plan is doet volgens de minister niet ter zake. Maar wat als het woonoppervlak veel groter is dan het winkelgedeelte? Een pand dat door de verkoper wordt gebruikt als kantoorpand is niet voor bewoning bestemd. De plannen van de koper om er een woning in te maken doen niet ter zake, ongeacht of het bestemmingsplan een definitief beletsel voor een wijziging van de bestemming vormt, aldus de minister. Maar geldt dat ook als A, B en C van een projectontwikkelaar ieder een nog te bouwen appartement voor bewoning kopen in een leegstaand in appartementen te splitsen grachtenpand dat voorheen als kantoorpand in gebruik was? Een als "studentenhuis" in gebruik zijnd pand is volgens de minister geen tot bewoning bestemde zaak. De koop van zo'n pand komt namelijk neer op de koop van een onroerende zaak waarin een kamerverhuurbedrijf wordt geëxploiteerd. Maar wat als één van de studenten eigenaar is? Dit soort vragen kan nog niet met zekerheid beantwoord worden. Hieronder wordt aangegeven hoe u het beste met twijfelgevallen kunt omgaan.
 

3. Wat kan ik als makelaar het beste doen bij twijfelgevallen?
 

De bedenktijdregeling is van dwingend recht. Partijen mogen daar dus niet van afwijken. Partijen mogen de regeling wel van overeenkomstige toepassing verklaren op niet-woonruimte. Daarom is het verstandig om bij twijfelgevallen partijen te adviseren om uit te gaan van woonruimte. Als partijen dat advies niet willen opvolgen is het raadzaam om uitdrukkelijk vast te leggen dat (en waarom) partijen van mening zijn dat de bedenktijd niet van toepassing is. Overigens zal, zoals boven opgemerkt, in de praktijk meestal volstrekt duidelijk zijn of een zaak tot bewoning bestemd is of niet.

 

4. Geldt de bedenktijd ook voor vakantie- en recreatie-woningen?
 

Ja, tenzij er sprake is van een roerende zaak.
 

5. En voor woonwagens en woonboten?

 

Nee, tenzij er sprake is van een onroerende zaak. In uitzonderlijke gevallen kan een woonwagen of een woonboot onroerend zijn. Dat is het geval als de zaak naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. In dat geval is niet van belang of technisch de mogelijkheid bestaat om de zaak te verplaatsen. Of een woonboot in het scheepsregister is opgenomen doet niet ter zake.
 

6. Geldt de bedenktijd ook voor bouwgrond?

 

De bedenktijd van drie dagen geldt ook voor koop/aannemingsovereenkomsten, maar niet bij de verkoop van alleen grond. De koopovereenkomst van grond hoeft ook niet schriftelijk te worden vastgelegd. Een aanbieder van een nieuwbouwproject kan proberen hiervan gebruik te willen maken door de verkoop van de bouwgrond los te koppelen van de aannemingsovereenkomst. Om dit te voorkomen is bepaald dat de bedenktijd altijd geldt als de verkoop van de grond in verband staat met een aannemingsovereenkomst. Volgens de Minister van Justitie houdt dit in dat de bedenktijd en het schriftelijkheidsvereiste ook geldt als de verkoop van de grond en het sluiten van de aannemingsovereenkomst niet op dezelfde dag plaatsvinden. Hoeveel tijd er tussen het sluiten van deze overeenkomsten zit is volgens de Minister niet relevant.
 

7. Als sprake is van een tot bewoning bestemde zaak, is het normale gebruik in het kader van artikel 5.3 van de NVM-koopakte dan automatisch woonruimte?

 

Bijna altijd zal bij een voor bewoning bestemde zaak, het normale gebruik in het kader van artikel 5.3 van de NVM-koopakte woonruimte zijn. Strikt genomen gaat het echter om twee verschillende juridische begrippen. Het is denkbaar dat het normaal gebruik (artikel 5 van de koopakte) woonruimte is, terwijl er in het kader van de bedenktijd geen sprake is van een tot bewoning bestemd pand, en andersom. Het gaat dan wel om zeer bijzondere omstandigheden, bijvoorbeeld de verkoop van een als duivenhok gebruikt woonhuis. Of, andersom, de verkoop van een door de verkoper bewoonde opslagloods. Zeker in bijzondere situaties is het belangrijk om expliciet aan te geven wat partijen onder normaal respectievelijk bijzonder gebruik verstaan.

 

8. Wanneer begint/eindigt de bedenktijd?

 

De bedenktijd begint op de dag die volgt op de dag dat (een afschrift van) de tussen partijen opgemaakte akte aan koper ter hand is gesteld. De bedenktijd eindigt tegen 24.00 uur van de laatste dag die van de bedenktijd deel uitmaakt. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen.

 

9. Is het verstandig om de koopakte voortaan eerst door de verkoper te laten tekenen?

 

Als de koper de akte na de verkoper ondertekent, kan hem direct (een afschrift van) de akte ter hand worden gesteld. Het voordeel daarvan is dat de bedenktijd snel kan beginnen. Daar staat tegenover dat als de verkoper als eerste getekend heeft, deze maar moet afwachten (of en) wanneer de koper tekent. De verkoper heeft dan nauwelijks controle op het moment dat de koop daadwerkelijk tot stand komt en de bedenktijd begint. Een oplossing waarbij u als makelaar grip houdt op de transactie en ook de bedenktijd snel begint, is dat u, zodra partijen het mondeling eens zijn, hen op kantoor uitnodigt om gezamenlijk de koopakte te ondertekenen. Het ondertekenen van de akte op kantoor heeft de voorkeur. Als beide partijen niet op hetzelfde moment op kantoor kunnen verschijnen, kunt u er voor kiezen om partijen op verschillende tijdstippen te ontvangen, waardoor u de koopakte nog steeds op kantoor houdt en niet hoeft te verzenden. Uiteraard kunt u ook naar partijen toegaan om de akte te laten tekenen of partijen daartoe op een notariskantoor (laten) uitnodigen. Zodra beide partijen getekend hebben, kan de koper een origineel of kopie van de akte krijgen en zal de bedenktijd de volgende dag om 0.00 uur aanvangen. Het is verstandig een ontvangstbevestiging te verlangen bij overhandiging van de akte aan de koper. Artikel 18 (art. 21 bij de koopakte appartementsrecht) van de NVM koopakte kan worden doorgehaald als u de akte niet uit handen geeft. Aan welke werkwijze men ook de voorkeur geeft; het is altijd verstandig om vooraf duidelijkheid te geven over de te volgen procedure.

 

10. Hoe is (de volgorde van) het ondertekenen in de NVM-koopakte geregeld?
 

Het model (juli 2004) laat alle mogelijkheden open. Partijen kunnen bepalen dat als niet binnen een bepaalde termijn de door beide partijen getekende akte is terugontvangen door de partij die als eerste heeft getekend, deze partij de mogelijkheid heeft de overeenkomst te ontbinden als deze na de gestelde termijn de getekende akte alsnog retour ontvangt. Het opnemen van deze voorwaarde is met name van belang in het geval de verkoper als eerste de akte ondertekent. Als partijen tegelijk de akte tekenen zal er doorgaans geen behoefte bestaan om zo’n termijn overeen te komen. Artikel 18 kan dan doorgehaald worden. Overigens gaat de NVM-akte uit van een bedenktijd voor de consument-koper. De wet kent een uitzondering op de bedenktijdregeling. Als minder dan zes maanden voor de (ver)koop tussen dezelfde partijen m.b.t. dezelfde onroerende zaak een koopovereenkomst is gesloten en deze is ontbonden op grond van de bedenktijd, geldt voor de tweede (ver)koop geen wettelijke bedenktijd. De modelakte kent die uitzondering niet. Als genoemde bijzondere situatie zich voordoet en partijen wensen geen bedenktijd dan moet dat expliciet in de akte worden vermeld. Voor achtergrondinformatie over de wijzigingen in model juli 2004 t.o.v. model september 2003.

 

11. Is overhandiging aan de makelaar van de koper hetzelfde als ter handstellen aan koper?
 

Strikt genomen is dat alleen het geval als de koper zijn makelaar gemachtigd heeft om namens hem de (kopie-)akte in ontvangst te nemen (alleen als domicilie is gekozen bij de betreffende makelaar is zo’n machtiging niet noodzakelijk, maar domiciliekeuze bij een makelaar is ongebruikelijk). Het zal lang niet altijd gemakkelijk zijn om zekerheid te krijgen over de vraag of de makelaar gemachtigd is om de akte namens de koper in ontvangst te nemen. Een voor de hand liggende oplossing is om zo’n machtiging expliciet in de koopakte op te nemen. Ook kunt u met uw collega afspreken dat u de akte rechtstreeks (of samen) aan zijn opdrachtgever ter hand stelt. Hoewel op dit punt in de praktijk geen problemen worden verwacht, kan eventueel teruggevallen worden op de domiciliekeuze op een notariskantoor. Aanbevolen wordt de notaris in dat geval direct duidelijk te maken dat u zich er niet van heeft kunnen vergewissen dat de akte daadwerkelijk op andere wijze aan koper ter hand is gesteld. Uiteraard is van groot belang dat partijen vooraf goede voorlichting krijgen over de te volgen procedure.
 

12. Maakt het voor het begin van de bedenktijd uit of er ontbindende voorwaarden zijn overeengekomen?

 

Nee, ontbindende voorwaarden staan helemaal los van de bedenktijd. Het maakt dus ook niet uit of zij ten behoeve van de koper of de verkoper zijn opgenomen.
 

13. Duurt de wettelijke bedenktijd maximaal drie dagen?

 

Nee, de bedenktijd duurt minimaal drie dagen. Omdat de algemene termijnenwet van toepassing is kan de bedenktijd langer duren dan drie dagen. Op grond van de Wet wordt de bedenktijd zonodig zoveel verlengd dat daarvan tenminste twee dagen deel uitmaken die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. Als de koper dus op woensdag 24 december de koopakte ontvangt eindigt de bedenktijd pas op dinsdag 30 december om 24.00 uur. De bedenktijd mag niet verkort, maar wel in onderling overleg verlengd worden. Voor een schematische weergave van de bedenktijd zie op het Portal onder Overige informatie wet koop onroerende zaken / Schema driedagentermijn.
 

14. Moet de ontbinding binnen de bedenktijd schriftelijk gebeuren?

 

Nee, als daarover niets is afgesproken is de ontbinding vormvrij en mag er dus ook mondeling ontbonden worden. Partijen mogen nadere eisen overeenkomen, zoals schriftelijke ontbinding. De nader aan de ontbinding te stellen eisen mogen echter niet zo ver strekken dat de bevoegdheid praktisch niet meer valt uit te oefenen. Overigens doet een koper er met het oog op het bewijs verstandig aan om de overeenkomst schriftelijk te ontbinden, ook als er geen nadere eisen zijn gesteld. N.B. In de modelkoopakte is niet standaard de eis gesteld dat ontbinding schriftelijk moet geschieden!
 

15. Mag er ook een bedenktijd voor de verkoper worden opgenomen?

 

In principe wel. Het betreft echter geen wettelijke bedenktijd, dus het moet wel overeengekomen zijn.
 

16. Mag ik van de koper een gedateerd ontvangstbewijs eisen dat hij (een afschrift van) de getekende akte heeft ontvangen?

 

Ja, dat staat expliciet in de wet. Het is verstandig om een ontvangstbewijs te verlangen. Hiervoor is een model ontvangstbevestiging opgesteld. Als (het afschrift van) de akte aan koper persoonlijk overhandigd wordt zal dat meestal geen probleem opleveren. Het per post opsturen van de akte is niet aan te bevelen. Als daar onverhoopt toe over moet worden gegaan verdient het de voorkeur dat de koper de akte bewijsbaar ook op andere wijze verkrijgt. Als, zoals gebruikelijk, domicilie is gekozen op een notariskantoor, is strikt genomen voldoende dat u kunt bewijzen dat de akte daar ontvangen is. Geef om misverstanden te voorkomen wel duidelijk richting notariskantoor aan wat u ondernomen heeft en dat u zich er nog niet van heeft kunnen vergewissen dat koper ook op andere wijze een kopie van de akte heeft ontvangen.

 

17. Is (ver)koper gehouden aan een mondelinge (ver)koop?

 

Zolang er tussen partijen geen koopakte is opgemaakt is er geen rechtsgeldige verkoop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak. Dit vormvereiste wordt niet alleen in het belang van de koper, maar ook in het belang van de verkoper gesteld. Dit betekent echter niet dat de verkoper na het bereiken van mondelinge overeenstemming met de koper, zich zonder meer mag terugtrekken. Denkbaar is dat op de verkoper een verplichting rust tot medewerking aan het tot stand brengen van de koop door het opmaken van de daarvoor vereiste akte. Ook onder het “oude” recht kon het in een laat stadium afbreken van de onderhandelingen onder omstandigheden onrechtmatig zijn en tot schadeplichtigheid leiden. Over dit onderwerp zijn kamervragen gesteld. Deze vragen en het antwoord van minister Donner daarop kunt u nalezen op het Portal onder Overige informatie wet koop onroerende zaken / Antwoord minister op kamervragen over Wet koop onroerende zaken Door van te voren aan te geven aan koper dat hij geen rechten kan ontlenen aan een mondeling akkoord of door te bedingen dat de verkoper ook 3 dagen bedenktijd krijgt, kan de discussie over de gebondenheid van verkoper aan een mondeling akkoord worden vermeden. Eventueel kan de verkopend makelaar in de overeenkomst van opdracht met zijn opdrachtgever afspreken dat de opdrachtgever een eenmaal bereikt mondeling akkoord niet zal trachten open te breken. In dat geval dient de verkoper te aanvaarden dat hij niet meer kan ingaan op een beter bod en wordt aldus ook een (voor de verkopend makelaar) vervelende situatie vermeden. De clausules die daarvoor gebruikt kunnen worden zijn te vinden op het Portal onder …………………. De clausule betreffende de mondelinge fase dan wel het eventueel opnemen van de drie dagen bedenktijd voor de verkoper moeten duidelijk en opvallend worden afgedrukt in de brochure. Voorts dient er bij schriftelijke en mondelinge voorstellen steeds naar verwezen te worden. De clausule op grond waarvan de verkoper zich onderwerpt aan een eenmaal (met zijn toestemming) bereikt mondeling akkoord, dient in de overeenkomst van opdracht te worden opgenomen.
 

18. Wat kost inschrijving van een koopakte en wie moet dat betalen?

 

Op dit moment (sinds 1 februari 2004) berekent het Kadaster € 20,02 voor inschrijving van een koopakte. Inschrijving van de koop in de openbare registers geschiedt in het belang van de koper. De inschrijving heeft tot gevolg dat latere faillissementen, overdrachten en beslagen niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen. Bij koop van een woning door een consument kan het recht tot inschrijving niet worden ingeperkt. Voor inschrijving is een notarisverklaring nodig. Over de eventueel voor die verklaring door de notaris in rekening te brengen kosten, is nog niets bekend. Het ligt voor de hand dat de (makelaar van de) koper het initiatief tot inschrijving neemt en dat de kosten voor rekening van de koper komen.